[화요일 아침 서재 책상 위에 아파트 등기부등본과 계산기, 스마트폰 뉴스 화면이 함께 놓인 미니멀 하이테크 일러스트]
실제 상품의 구성·보수·분배 일정·과세는 운용사/금융기관의 최신 공시를 우선 확인하세요.
화요일 아침, 뉴스 알림을 확인하셨나요?
어제 이재명 대통령이 SNS에
"비거주 보유기간 감면은 줄이고,
거주기간 감면은 늘리는 게 맞다"는
글을 다시 한번 올렸습니다.
10년 보유하고 10년 거주했는데
양도세가 7억에서 28억으로 뛴다면 믿으시겠어요?
100억 원짜리 강남 아파트를 판다고 가정하면
2029년부터는 실제로 이런 계산이 나옵니다.
그런데 말입니다.
반대 국민청원이 4만 명을 넘어섰고,
정부 자체 설문에서도 "현행 유지" 응답이
47%나 나왔습니다.
이 개편안, 아직 국회를 통과한 법률이 아닙니다.
내 아파트가 정말 이 10억 원 한도에 걸리는지,
숫자로 직접 확인해보셔야 합니다.
[화요일 아침 스마트폰 뉴스 화면에 뜬 대통령 SNS 발언과 국회 청원 현황을 함께 확인하는 손 클로즈업, 하이테크 시사 그래픽]
- 2028~2029년 장기보유특별공제(장특공) 10억/20억 한도 신설의 정확한 구조를 정리합니다.
- 50억~100억 초고가 주택과 일반 1주택자의 실제 영향 차이를 숫자로 비교합니다.
- 만 65세 고령자 비수도권 이주 감면 특례까지 실전 대응법을 확인합니다.
1. 뭐가 어떻게 바뀌나, 정확한 로드맵
"80%에서 캡이 생긴다"는 단순화된 설명만으로는
정확히 이해하기 어렵습니다.
핵심은 보유공제가 사라지고 거주공제로 전환된다는 점입니다.
지금까지는 보유 연4%+거주 연4%를 합쳐
최대 80%를 공제받았습니다.
2027년까지는 현행 유지, 2028년은 과도기(거주6%+보유2%),
2029년부터는 거주만 연8%로 최대 80%를 채우는 구조로 바뀝니다.
여기에 처음으로 공제액 상한선이 생깁니다.
2028년 매도분부터 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만
공제받을 수 있습니다.
공동명의라면 이 한도를 지분대로 나눠 적용받습니다.
2. 실제로 얼마나 늘어나나, 숫자로 보는 시뮬레이션
10년 전 25억 원에 산 아파트를
75억 원에 판다고 가정해보겠습니다.
양도차익은 50억 원입니다.
현재는 80% 공제로 약 33억 6천만 원을 공제받아
세금 부담이 크게 줄어듭니다.
하지만 2028년에는 공제가 20억 원으로 묶이고,
2029년부터는 10억 원까지만 인정됩니다.
원본 자료가 제시한 100억 원대 아파트 사례로는
2027년 이전 매도 시 양도세 약 7.2억 원 수준에서
2028년 매도 시 약 28.2억 원까지 늘어난다는 추정도 있습니다.
다만 이는 특정 가정에 따른 추정치이며,
실제 세액은 개인별 취득가·거주기간에 따라 달라지므로
반드시 세무사 상담을 통해 정확히 계산해야 합니다.
| 구분 | 2027년 이전 매도 | 2028년 매도 | 2029년 이후 매도 |
|---|---|---|---|
| 공제 방식 | 보유+거주 최대80% | 거주6%+보유2% | 거주만 최대80% |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
| 25억→75억 매도시 공제액 | 약 33.6억원 | 최대 20억원 | 최대 10억원 |
[2027년·2028년·2029년으로 갈수록 좁아지는 깔때기 모양으로 장특공제 한도가 축소되는 과정을 표현한 하이테크 인포그래픽]
3. 일반 실거주자는 오히려 유리해진다고요?
여기서 많이들 오해하는 부분이 있습니다.
이번 개편은 초고가 주택 소유자를 겨냥한 것이지,
모든 1주택자에게 불리한 게 아닙니다.
10년 이상 거주한 30억 원 이하 주택은
양도세 기본공제가 연 250만 원에서
연 2,500만 원으로 10배 확대됩니다.
실제로 10년 전 6억 5천만 원에 사서
10년 거주 후 13억 원에 파는 경우,
올해까지는 양도세가 약 2,540만 원이지만
내년부터는 약 1,680만 원으로 오히려 줄어듭니다.
정부 설명에 따르면 집값이 3배 정도 오른 경우
양도가액 30억 원 수준까지는 10억 원 한도의
영향을 거의 받지 않는다고 합니다.
공포에 질려 급매물을 낼 필요는 없다는 뜻입니다.
4. 고령자 이주 감면과 다주택자 중과 완화
만 65세 이상 1주택자가
서울·경기·인천을 제외한 비수도권으로 이주하면
양도세를 최대 50%(최대 5억 원) 감면받습니다.
다만 조건이 까다롭습니다.
매도 후 6개월 이내 이주,
배우자 동반 및 5년간 실거주 유지가 필수입니다.
위장전입은 국세청 세무조사로
전액 추징당할 수 있으니 주의해야 합니다.
다주택자에게도 숨통이 트입니다.
2주택자 중과세율이 내년 15%p, 2028년 10%p 완화되고,
3주택 이상은 2027년 20%p, 2028년 15%p 완화됩니다.
매물 출회를 유도하려는 한시적 조치입니다.
- 양도차익(예상 매도가-취득가)이 10억 원을 넘는가?
- 10년 이상 보유·거주 요건을 채웠는가?
- 2027년 말 이전 매도를 계획하고 있는가?
- 만 65세 이상이며 비수도권 이주를 고려 중인가?
5. 부동산 자산, 금융자산으로 옮긴다면
"부동산 투기 불로소득을 오래 보유했다는 이유만으로 감세하는 것은 정의와 상식에 어긋난다."
- 정부 측 입장 -
"투기와 무관한 장기 실거주 1주택자까지 세 부담을 최대 4배 가중시키는 것은 신뢰보호원칙에 반한다."
- 반대 청원 측 입장 -
| 쟁점 | 정부·찬성 측 근거 | 반대 측 근거 |
|---|---|---|
| 공정성 | 강남 1채 200억+ 공제 사례, 역진성 심각 | 투기와 무관한 장기 실거주자까지 일괄 적용 |
| 신뢰 원칙 | 1년 유예 후 단계적 시행으로 충격 완화 | 이미 쌓인 보유·거주 기간까지 소급 영향 |
| 시장 영향 | '똘똘한 한 채' 쏠림 완화 기대 | 매물 동결·전세 감소 부작용 우려 |
찬반이 팽팽한 만큼
어느 쪽이 옳다고 단정하기는 어렵습니다.
다만 실제로 다운사이징을 고민하는 분이라면,
확보한 현금을 어떻게 굴릴지도 함께 생각해야 합니다.
삼성증권 FunETF에서 확인해보니
국내 유일 액티브 주식형 커버드콜인
TIGER 배당커버드콜액티브(472150)가
순자산 2조 3,773억 원 규모로 성장해 있었습니다.
매달 최대 2% 수준의 분배금을 지급하며,
국내 파생상품 재원 분배금이라
금융소득종합과세 합산에서 제외되는 점도
은퇴 후 현금흐름 설계에 참고할 만합니다.
종목코드 472150 · 순자산 2조 3,773억원 · 총보수 0.50%
거래량 약 391만주 · 1개월수익률 4.89% · 투자위험 2등급(높은위험)
TOP5 편입종목: 삼성전자 약 25~27% · SK하이닉스 약 22~24% · 삼성전자우 4.54% · 그 외 배당성장주 중심 약 90개 종목 압축 편입
(코스피200 커버드콜 5% OTM 지수 추종, 연초 이후 누적수익률 61.6%로 국내 커버드콜 ETF 1위)
[삼성증권 FunETF 화면에 뜬 TIGER 배당커버드콜액티브의 순자산·분배율·TOP5 종목 데이터를 확인하는 스마트폰 화면, 하이테크 금융 그래픽]
+ 실전 FAQ
Q1. 이 개편안은 확정된 건가요?
아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 개편안이며,
아직 국회 심의 전 단계입니다.
반대 청원이 4만 명을 넘어 수정 가능성도 있습니다.
Q2. 12억 원짜리 아파트도 세금이 늘어나나요?
아닙니다. 12억 원 이하는 비과세 대상이라
이번 개편의 영향을 받지 않습니다.
Q3. 이미 10년을 보유했는데 소급 적용되나요?
매도 시점 기준으로 적용됩니다.
과거 보유·거주 기간 자체가 사라지는 건 아니지만,
공제 계산 시점의 규정이 적용되는 구조라
반대 측에서는 이를 신뢰보호원칙 위반이라 주장합니다.
Q4. 매도 타이밍을 어떻게 잡아야 하나요?
초고가 주택이라면 2027년 말 이전 매도가
유리할 수 있지만, 개인별 상황에 따라 다릅니다.
반드시 세무사와 정확한 시뮬레이션을 거쳐야 합니다.
[세무사 상담실에서 아파트 시세와 양도세 계산기를 함께 검토하는 손, 신뢰감 있고 차분한 하이테크 시사 일러스트]
마무리: 내 아파트, 결국 해당되나요 안 되나요
이제 답을 정리해보겠습니다.
양도차익이 10억 원을 넘지 않는다면,
2029년 이후에도 이번 개편의 영향을 거의 받지 않습니다.
오히려 10년 이상 거주자는 기본공제 확대로
세금이 줄어드는 경우도 많습니다.
문제는 초고가 주택을 오래 보유한 소수입니다.
이분들에게는 2027년 12월 31일이라는
분명한 데드라인이 생긴 셈입니다.
다만 이 개편안은 아직 국회 문턱을 넘지 못했습니다.
반대 청원과 여론이 만만치 않은 만큼,
심의 과정에서 세부 내용이 조정될 가능성도 있습니다.
저 빈이 아빠도 이번 주 안에
세무사와 정확한 시뮬레이션을 잡아볼 생각입니다.
여러분도 막연한 불안감보다는,
내 양도차익이 정확히 얼마인지부터
계산기를 두드려보시길 권합니다.
공포보다 계산이 먼저입니다. 국세청 홈택스나 세무사 상담으로 내 양도차익이 10억 원 한도에 걸리는지부터 확인하세요.
확정 전 법안이라는 사실도 잊지 마시고요.